9月26日，北京市发改委联合多部门发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》（以下简称“《目录》”）。据介绍，本次修订充分考虑提升城市品质、保障城市运行和居民生活服务需要，突出精细化管理，整个目录的修订，延续了北京进行核心区严禁新建地产项目，人口疏解，重点发展北京东南地区，构建京津冀协同发展的战略部署。
首先，东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目和酒店、写字楼等大型公建项目，棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造除外。
第二，东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。第三，中心城区普通高等教育学校，不在原校址基础上向周边扩展，不再新增占地面积。
第四，北京城市副中心：禁止新建和扩建民用运输机场。
继城南计划后，再发2018版产业禁限目录，北京迎来史上最大变局!北京地区的房地产价值也面临着重估和重构。在北京疏解中心城区压力、发展环京产业经济的过程中，奠定了五环内的写字楼等商用物业的价值持续向上；大兴、房山、昌平等环京地带将承接更多的产业入驻和人口转移，住宅需求将进一步提升。
多位受访专家分析认为，《目录》的出台说明北京中央政务区建设思路更加成熟，产业定位更加聚焦，因此对住宅类以及商业办公项目管理更加规范；与此同时，一方面未来北京近郊区和远郊区供地相对增加，另一方面也会使得现有项目更加显得稀缺。
北京哈德门广场示意图片
东、西城现有住宅项目或成“绝版”
《目录》规定，东城区、西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造，危房及老旧小区改造，文物保护区改造除外）。
市发改委相关负责人表示，北京核心区是全国政治、文化和国际交往中心的核心承载区，是历史文化名城保护的重点地区，疏解非首都功能、加强环境整治、保护古都风貌、优化提升首都功能意义重大。按照整体保护、人口减量、密度降低的要求，采取修缮、整治等方式，有序推进城市有机更新，不宜再开展大规模房地产开发建设。
“这个政策说明未来东城、西城不会有新的住宅项目了，现有项目有可能就成绝版了。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅说道。
业内人士认为，新版的禁限目录顺应了北京市发展的趋势，会加快二环内古城的恢复，随着二环不断的内拆违和新建商品房的消失，房屋供应急剧减少，这里的房价和房子也会水涨船高。普通人的居住、工作和学习将更多的集中四环甚至外环外了。
五环内的写字楼等
商用物业价值持续向上
此外，《目录》中规定，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区：东、西、北五环路和南四环以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；以及禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区（《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外）。
首都经济贸易大学产业经济研究所所长陈及认为，上述关于酒店、写字楼项目的规定主要是为配合主城区的疏解功能。“疏解首都城市功能，要减少中心城区过度密集的人口分布，为了避免大量的办公人口集中在中心城区，增加城市拥堵，所以规定将来开发的物业不能用于办公。”陈及说。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，对于酒店等项目的建设禁止令，会使得未来相关产业加快转移，预计包括朝阳等区域未来的商业办公市场，如存量商业办公市场的机会增加，包括大兴等区域未来或也成为重点发展的商务中心。
北京产业东南飞
创造了京津冀协同发展新格局
北京东南地区，既是京津冀协同发展的腹地，同时也是京冀贴边发展的核心新城。北京东南新城的发展，本质上就是要构建京津冀协同发展的新格局。
结合近期《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）》，北京进行城区疏解，大力发展城南区域，意图是以城市副中心辐射带动北三县，亦庄的通武廊辐射拉动廊坊、武清；大兴辐射固安；房山辐射涿州。全面建立交通联通，人口外溢，产业协同，一个以首都为核心的城市群已然成型。
永清国瑞生态城实景图片
国瑞置业重点布局京津冀
北京二环核心拥有多个优质项目
京津冀一直是国瑞置业（2329.HK）战略布局的重点区域，目前已经明确不在新建地产项目的北京二环黄金地段，国瑞置业拥有国瑞城、富贵园、国瑞购物中心、哈德门广场、京禧阁等项目。此外，国瑞在北京进行的一级土地开发祈年大街西项目，地块位于祈年大街西侧，距天安门广场不足一公里。项目规划建筑面积约474,304 平方米，由五幅土地组成，未来将进一步夯实国瑞在北京二环核心的优势地位。
国瑞富贵园实景图片
以商用物业为例，国瑞置业在北京、深圳等 6个重点城市核心地段拥有10个投资物业，总规划建筑面积约 81万平方米；按已经投入运营的面积计算，北京地区运营面积占比约为 56％。国瑞购物中心项目位于崇文门东大街南侧、崇文门外大街东侧，扼守2号线、5号线地铁上盖，与哈德门广场遥相呼应。该项目于2009年开业，建筑面积为13万平方米，营业面积约7.6万平方米，出租率达100％，2018年上半年，仅该项目贡献租金收入就达到1.25亿元。
哈德门广场总建筑面积14万平米，根据国际5A甲级商务综合体标准打造，其中写字楼建筑面积8.6万平方米，商业面积2.1万平方米，被评为 2016-2017 年“中国百城建筑新地标”项目。目前，哈德门广场东塔已投入运营，西塔正在火热招租中，已受到多家世界500强企业的广泛关注。未来北京核心区写字楼资源将更加稀缺，国瑞置业持有型物业的租金收入有望水涨船高。
纵观国瑞置业在京布局，丰台、大兴、永清、昌平等区域均有项目在建和在售。国瑞大兴首个共有产权项目摇号已完成、永清国瑞城生态城将成为北京置业外溢直接承接板块。在丰台地区，国瑞与世贸、金茂联袂开发的佑安府、国瑞小瓦窑项目地理位置优越，交通便利，伴随北京城南交通基础设施和生态品质的进一步提升，将有望成为首都发展的新高地。
